張規〔2022〕4—市政府1

張政發〔2022〕45號

張掖市人民政府關于印發《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

各縣區人民政府，市政府各部門，市直及省屬駐張有關單位：

《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》已經2022年5月18日第10次政府常務會議研究同意，現予印發，請認真貫徹執行。

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??????????????????????????????????????2022年5月31日

張掖市住宅專項維修資金管理辦法

第一章　總則

第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》、住建部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、省住建廳省財政廳《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　張掖市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。

本辦法所稱住宅是指本市行政區域內商品住宅、售后公有住宅、經濟適用住房、征收安置住宅的住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

本辦法所稱住宅專項維修資金是指業主或原公有住宅售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱業主是指房屋所有權人。

本辦法所稱共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱的共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、單元門、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！　?/span>

第四條　住宅專項維修資金按照專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監督的原則進行管理和使用。

業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住宅售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住宅售房單位所有。

第五條市住房和城鄉建設主管部門負責對全市住宅專項維修資金交存、使用進行指導和監督。

縣區住房和城鄉建設主管部門負責對本轄區內住宅專項維修資金交存、使用進行監督管理。

市縣區財政、審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計工作。

第二章　交存

第六條本市行政區域內住宅專項維修資金按照建筑面積計算，交存首期住宅專項維修資金的標準為：多層（總層數在6層及以下）交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米50元；小高層（總層數在7、8、9層）交存標準為每平方米60元；高層（總層數在10層及以上）交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。

單幢樓棟存在復合層數的，按照最高層數標準交納。

市住房和城鄉建設主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第七條　　新建住宅的業主，在辦理房屋入住手續前、商品房銷售合同網簽備案時，將首期住宅專項維修資金一次性存入縣區住房和城鄉建設局委托設立的維修資金專用銀行賬戶，憑銀行進賬單開具財政統一監制專用票據。

業主辦理入住手續時，應當提供交存維修資金憑證（銀行進賬單和財政監制專用票據）；未提供憑證的，開發建設單位不得將房屋交付購房人。

第八條住房和城鄉建設部門在辦理商品房銷售合同網簽登記備案時，應當核驗業主足額交存首期住宅專項維修資金的專用票據。未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，不得辦理商品房銷售合同網簽備案登記手續。

第九條本市行政區域內住宅業主的住宅專項維修資金，由購房人自行交納，禁止開發建設單位私自收取（代收）購房人的專項維修資金。

征收安置住宅的住宅專項維修資金，由被征收人在辦理不動產權屬登記手續時統一存入指定的住宅專項維修資金專戶。

未交存住宅專項維修資金的，住宅共用部位、共用設施設備需要維修的，由相關業主按照所擁有物業建筑面積承擔分攤費用。

第十條　住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％，應當及時續交，續交的數額不少于首期住宅專項維修資金的數額。具體續交工作由業主大會和業主委員會決定實施。

續交的住宅專項維修資金，按本辦法的規定存入指定住宅專項維修資金專戶。

第十一條業主大會成立前，住宅業主交存的住宅專項維修資金，由住宅所在地縣區住房和城鄉建設主管部門代管。

第十二條　縣區住房和城鄉建設主管部門委托所在地商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業服務區域為單位設賬，按樓幢、房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第三章　使用

第十三條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四條　住宅專項維修資金的使用，應當遵守方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

積極探索和鼓勵維修資金增值收益資金多元化使用措施。

第十五條　使用住宅專項維修資金按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（二）住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，開發建設單位應當按照尚未出售商品住宅的建筑面積分攤；

（三）屬于兩個以上物業服務區域的共用設施設備維修、更新、改造費用，由所屬物業服務區域的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

第十六條　業主大會成立前，使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支；

（三）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用；

（四）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用；

（五）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（六）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地縣區住房和城鄉建設主管部門申請列支；

（七）縣區住房和城鄉建設主管部門審核后，按照維修工程施工合同的約定，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

（八）工程完工后，維修單位持下列資料報縣區住房和城鄉建設主管部門備案。

1．經業主代表審定的工程決算書；

2．經業主代表審核的維修工程施工合同；

3．經業主代表簽署的驗收合格意見及付款憑證。

第十七條　業主大會成立后，經業主大會決定，業主委員會可以向縣區住房和城鄉建設主管部門申請劃轉住宅專項維修資金至業主委員會設立的銀行專戶，其管理按有關規定執行。

第十八條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）工程完工后由業主委員會組織驗收；

（五）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（六）業主委員會依據使用方案審核同意，并報縣區住房和城鄉建設主管部門備案。縣區住房和城鄉建設主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（七）業主委員會按照維修工程施工合同的約定，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十九條發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第十六條第六項、第七項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第十八條第五項、第六項、第七項的規定辦理；

（三）緊急維修事項包括以下內容：

1．電梯系統設施設備存在安全隱患或發生故障，經市場監管部門或檢測機構認定的或社區居委會出具確認證明的；

2．消防系統設施設備存在安全隱患或發生故障，經公安消防機構出具整改通知書或社區居委會出具確認證明的；

3．給水排水系統設施設備存在安全隱患或發生故障，造成大面積停水或滿溢等，經部分業主現場確認并書面證明屬實的；

4．屋面、外墻發生滲漏、地下室突發積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經部分業主現場確認并書面證明屬實的；

5．房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經社區居委會同部分業主確認書面證明屬實的；

6．房屋散水、室外公共地面發生塌陷危及出行安全，經業主和社區居委會書面證明屬實的；

7．出現其它可能會嚴重危及人身安全的情形，經社區居委會同部分業主確認書面證明屬實的。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，縣區住房和城鄉建設主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。

第二十條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十一條　住宅專項維修資金每使用一次后，應當及時核算，并在交存的住宅專項維修資金中扣減。

第二十二條　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十三條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章　監督管理

第二十四條　房屋所有權轉讓的，轉讓人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具交存憑據，住宅專項維修資金余額隨不動產權證同時轉讓。轉讓時分戶賬內的維修資金余額不足首期交存額30％的，轉讓人應當在辦理房屋所有權轉讓手續前按照規定補交、續交。

受讓人應當持不動產權證、身份證、住宅專項維修資金交存憑據、住宅專項維修資金轉讓協議到專戶管理銀行辦理住宅專項維修資金分戶賬更名手續。

第二十五條　房屋滅失的，業主可以持有關證明申請返還其住宅專項維修資金余額，并辦理分戶賬注銷手續。

第二十六條縣區住房和城鄉建設主管部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向相關業主公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十七條　專戶管理銀行應當每年至少一次向縣區住房和城鄉建設主管部門發送住宅專項維修資金對賬單。

縣區住房和城鄉建設主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?！　?/span>

第二十八條　住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第二十九條　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十條　收交住宅專項維修資金的單位應當出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應執行財政部門的有關規定，并接受財政部門的監督檢查。

第三十一條　違反本辦法規定的單位和個人，按照有關法律、法規和住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定處理。

第五章　附則

第三十二條??非住宅物業專項維修資金的交存、使用、管理，參照本辦法執行。

第三十三條　本辦法發布之日前，已核定、交存的專項維修資金不作調整。

第三十四條??本辦法自2022年6月6日起施行，有效期五年。原《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》（張政發〔2009〕84號）同時廢止。

《張掖市住宅專項維修資金管理辦法 （修訂）》的政策解讀