一、文件出臺時間

經2022年5月18日第10次政府常務會議研究通過，于2022年6月6日印發執行。

二、制定背景及依據

原《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》自2009年8月5日施行以來，對住宅專項維修資金交存、使用做出了明確規定，在保障住宅共用部位及設施設備正常使用、維護住宅專項維修資金所有者合法權益方面發揮了重要作用。隨著《民法典》的頒布實施，國務院《物業管理條例》的修訂和《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》的制定發布，迫切需要對原《辦法》中與上位法不一致的地方進行修訂完善，以解決我市物業管理實踐中出現的新情況、新問題，更好地指導和規范業主、物業服務企業、行業監管部門在住宅專項維修資金的交存、使用、管理等方面的行為。

三、制定依據、起草過程、征求意見情況

《辦法》主要依據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）、《物業管理條例》《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》（甘建規范〔2020〕2號）等法律法規制定。在起草過程中，采取各種形式，向政府各相關部門、房地產企業和協會、物業公司、業主委員會以及社區居民等進行了深入調研，并發放調查問卷，實地走訪，廣泛征求了各方面的意見建議，特別聽取了相關利益群體的意見，找準我市住宅專項維修資金管理中存在的困難和問題?！掇k法》起草后，多次組織召開各有關單位和組織參加的征求意見座談會，又書面征求市直相關部門、各縣區住建局、物業服務企業、房地產開發企業、街道社區、業主代表意見，共征求到意見建議24條，其中采納11條，進行了相應的修改完善。市法治辦于2022年4月14日出具了規范性文件審查意見書。綜合各方意見，經過反復修改，最終成文。

四、主要修訂內容

1．修改了立法依據。隨著《民法典》的發布實施，《物權法》廢止，修法依據的上位法隨之修改。

2．修改了專項維修資金的主管部門。因機構改革涉及行業主管部門由原來的市縣區房地產行業行政主管部門修改為市縣區住房和城鄉建設主管部門。

3．調整了交存標準。原《辦法》規定，新建商品住宅首期住宅專項維修資金的標準為建筑工程中標價的5％核定。新修訂《辦法》中明確了交存標準按照樓層高低核定，總樓高六層及以下交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米50元；總樓高7－9層交存標準為每平方米60元；總樓高10層及以上交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。單幢樓棟存在復合層高的，按照最高層高標準交納。調整后的標準與原標準相近，既保持了交存標準的連續性，又增加了政策執行的透明度。

4．修訂了交存流程。原《辦法》規定，新建商品房住宅、非住宅、經濟適用住房的住宅專項維修資金，由開發建設單位代收存入到住宅專項維修資金專戶。新《辦法》規定業主在辦理網簽備案登記時，由業主直接向指定專戶進行交存，禁止開發單位私自收?。ù眨?。

5．刪除了“住宅專項維修資金的管理費用從增值收益中列支”條款。

6．調整了使用維修資金的表決人數比例。原《辦法》規定，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。新《辦法》根據《民法典》的相關條款，修訂明確了使用資金時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用。

7．修訂了使用維修資金流程。原《辦法》規定使用專項維修資金先提出方案，再審核撥付資金，后施工驗收。存在資金可能無法用于維修用途無法保證施工質量的風險。新辦法對使用流程依照先提方案，再組織施工、驗收，后審核撥付資金。同時，新《辦法》第十八條對緊急情況的事項進行了明確，確定了在什么緊急情況下使用維修資金。

8．增加了住宅專項維修資金購買國債的表決要求。按照上位法的規定，購買國債“應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意”。

9．補充完善了“房屋所有權轉讓時專項維修資金余額不足30％時，轉讓人應當在辦理轉讓手續前補交、續交”的條款。

10．新增了“對本辦法發布之日前已核定、繳存的專項維修資金不做調整”的規定。

張掖市人民政府關于印發《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的通知