張政辦發〔2012〕8號

各縣（區）人民政府，市政府有關部門，市直及省屬駐張有關單位：

市地稅局、財政局、發改委、房產局、國土局等部門聯合制訂的《張掖市關于應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的實施意見》已經市政府研究同意，現予批轉，請認真抓好落實。

二〇一二年一月十一日

張掖市關于應用房地產估價技術

加強存量房交易稅收征管工作的實施意見

（市地稅局、財政局、發改委、房產局、國土局??2011年12月）

為了全面貫徹落實《財政部　國家稅務總局關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》（財稅〔2009〕100號）有關精神，有效執行國家對房地產市場的調控政策，規范房地產交易環節計稅價格，按照《甘肅省財政廳　甘肅省地方稅務局關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作實施方案》的總體要求，結合我市房地產交易征管實際，張掖市財政局、市地方稅務局、市發展和改革委員會、市房產管理局、市國土資源局共同研究制定了本實施意見。

一、開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的重要意義

應用房地產批量估價技術對存量房交易價格的申報質量進行評估，是國家抑制房價過快上漲，打擊投機炒房行為，推動房地產市場健康發展的重要內容，也是推進房地產稅收征管，服務房地產稅制改革的一項重要舉措。做好此項工作，對于建立公平、公正的房地產價格評估機制，減少人為干擾因素，促使房地產交易價格更趨真實、公開、透明，引導居民住房合理消費都具有非常重要的意義。

二、工作內容及目標

（一）工作內容

應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作是按照規定程序，選擇適宜方法，在綜合分析并量化影響房地產市場價值各因素的基礎上，通過建立評稅模型和評稅技術標準，利用計算機輔助批量評稅系統，對一定區域內房地產計稅價值進行評估和比對的一項工作。應用房地產批量估價技術對存量房交易價格的申報質量進行評估，防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風險，不僅是稅法所規定的稅務部門必須履行的執法責任，也是國家房地產市場調控政策的重要內容。

（二）工作目標

通過存量房交易納稅評估機制的運行，準確掌握全市房地產計稅價值和稅負水平，為國家稅制改革和房地產精細化管理提供必要的基礎依據；通過土地、房管等相關部門的協作配合，摸清房地產基礎數據，建立房地產稅源管理監控平臺，實現稅源信息的動態管理；通過應用房地產估價技術，創建新型房地產一體化管理新機制，探索信息化管稅新途徑；通過規范存量房交易環節稅收征管，進一步規范稅收秩序，維護國家財政利益，保護納稅人的合法權益，創造依法納稅、公平稅負的良好環境。

三、評稅的范圍和方法　

（一）評稅范圍

根據我市房地產市場現狀、房地產交易量和房地產布局情況，通過市場調查和信息采集，應用評稅技術對各縣區城區范圍內的存量房進行交易環節計稅價格的核定。按照用途相同，地端相連，價值相近的原則，將評稅地區進行分區，建立評稅分區，細化區域劃分，建立交易實例數據庫，確定標準房地產單棟計稅基準價，構建信息化評稅平臺，確定修正系數進行因素修正，評估存量房價值，實現動態調整，最終形成個性化的計稅價格核定體系。

（二）信息采集

房地產信息數據采集工作是存量房交易稅收征管工作的關鍵環節，為了取得全市房地產完整、翔實的第一手基礎信息資料，確保房地產價格評估工作順利進行，各級各部門、單位要各盡其職、各負其責，做好對所屬街道、社區等單位的宣傳、協調工作，確保信息采集工作進街道、入社區無阻礙，現場勘查、拍照、信息采集無干擾；凡擁有自行開發建造住宅房產的企業（單位），要嚴格按照房地產信息采集工作要求，做好對所屬物業公司（小區）的安排和協調工作，確保信息采集工作有序開展；凡涉及房地產信息采集工作需要調閱（采集）檔案資料的，各相關部門、單位和企業要積極配合、協助查閱（采集）信息，確保房地產信息采集工作順利完成。

（三）估價方法

為保證估價結果的公平性，提高工作效率，我市使用市場法的間接比較法。間接比較法是先假設標準狀態的房地產，通過直接比較法、多元回歸分析或特征價格法求取基準價值，再將待估價房地產與標準房地產進行比較，通過修正待估價房地產與標準房地產的差異進而求取待估價房地產價格的方法。該方法地域覆蓋性廣，能更好地體現一致性，后期操作簡單，實施效率高。但要求在每個分區內都要建立標準房地產并確定修正系數。

（四）技術線路流程

1．技術路線

（1）通過市場調查，對房地產按照價值差異情況建立分區。

（2）在每一分區內設置一宗反映分區內房地產典型特征的樣本房地產，采用直接比較法、多元回歸分析或特征價格法評估出樣本房地產在估價時點的市場價格作為基準價格。

（3）將各待估價房地產分別與樣本房地產進行實體狀況比較，用基準價格通過因素修正得出各待估價房地產的評估價格。

（4）對存量房交易申報價格與評估價格進行比對，開展納稅評估，并按相關規定處理。

2．工作流程

各縣區均要建立符合本縣區實際的存量房評估技術標準。

（1）建立估價分區。一般按行政區劃，以所在城區——街道——社區——小區——樓幢（棟）為路徑理出樓盤清冊，以幢為單位建立估價區域。

（2）采集數據和搜集交易實例，建立操作模塊。整理交易案例數據，剔除異常數據，進行變量賦值以及案例數據標準化；對整理后的案例數據進行統計分析，建立操作模塊，并進行有效性檢驗?！?/p>

（3）設定標準房地產。在評估分區內設定或選定標準房地產。

（4）構建估價數學模型評估標準房地產基準價格。采用直接比較法、多元回歸分析或特征價格法評估出標準房地產在估價時點的市場價格作為基準價格。

（5）建立因素修正表。包括樓層、朝向、面積等因素。

（6）評估應稅房地產計稅參考值。應稅房地產計稅參考值＝標準房地產基準價格（單價）×面積修正×朝向修正　×　樓層修正×面積。

（7）對存量房交易申報價格與評估價格進行比對，開展納稅評估，并按相關規定處理。

（五）工作步驟

我市存量房交易納稅評估工作自2011年12月1日起在全市全面推開，分為八個階段實施。

第一階段為組織準備階段（2011年12月1日至2011年12月31日），主要任務是制定并下發具體工作實施意見，明確各部門工作職責，工作目標、工作任務和具體方法，調配及安排人力物力財力。（地稅局、財政局負責）

第二階段為調研招標階段（2012年1月1日至2012年2月29日），主要任務是對全市房地產市場情況進行調查分析，摸底排查，掌握房地產在不同地域區間所呈現的不同價格以及影響房地產價格的其他各種因素。評估工作招投標。（地稅局、財政局、發改委、房管局、國土局負責）

第三階段為技術準備、數據采集階段（2012年3月1日至2012年5月31日），主要任務是建立評稅分區，采集數據，搜集交易實例，建立操作模塊和評稅技術標準、在評估分區內設定或選定標準房地產。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）

第四階段為評稅軟件本地化工作階段（2012年1月1日至2012年5月31日），主要任務是解讀系統功能，建立并測試本地技術標準，對軟件進行本地化設置和修改，開發個性化需求，模擬測試及校驗評稅模型。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）

第五階段為產生基準價格并對申報的存量房交易價格進行比對分析階段（2012年6月1日至2012年7月31日），主要任務是構建估價數學模型，產生基準價格，評估應稅房地產計稅參考值，與存量房交易申報價格進行比對，開展納稅評估。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）　　　　

第六階段為全面模擬運行階段（2012年8月1日至2012年10月31日），主要任務是全面檢驗軟件的系統功能是否滿足需求，運行狀態是否正常，已錄入數據信息、基準價格和各項修正因素是否準確。進一步校驗估價評稅模型，并為正式啟動運行做好準備。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）

第七階段為數據維護和建立評稅結果爭議處理機制（2012年10月1日至2012年10月31日）。數據維護是一項長期性工作，要根據房地產市場行情變化，適時進行交易日期等因素的修正。需要更新的數據項目要求每三個月更新一次。對于爭議處理，各縣區要立足當地實際制定辦法，對明顯低于市場價格且無正當理由的房地產交易申報價格，應當進行計稅價格的核定。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）

第八階段為總結驗收及做好全面啟動運行工作（2012年11月1日至2012年11月30日）。主要任務一是分析總結存量房交易價格評估結果的準確性、一致性和公平性；二是分析總結存量房交易相關各稅增收情況及實施評稅的效果；三是分析總結存量房交易價格評估比對中存在的問題，研究改進的措施和辦法；四是考核各職能部門管理協調及履行工作職責的情況，提出強化下一步工作的意見。（地稅局、財政局、發改委、房管局、建設局、國土局、物價局負責）

（六）工作保障

1．切實加強組織領導　

為保證存量房交易納稅評估工作有序開展，我市成立由市政府分管財稅工作的領導任組長，市政府辦公室及相關部門負責人為成員的應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組，組成人員如下：

組　長：陳　義　市委常委、市政府副市長

成　員：王永新　市政府辦公室副主任

????????王成龍　市地稅局局長

????????伏世祖　市發展和改革委員會主任

????????安國鋒　市財政局局長

????????丁榮善　市住房和城鄉建設局局長

????????保廷華　市房產管理局局長

????????何格經　市國土資源局局長

????????韓忠卿　市物價局局長

領導小組下設辦公室，辦公室設在市地稅局，王成龍同志兼任辦公室主任。

2．明確職責，協調配合　

領導小組各成員單位要在“應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組”的指導下，全面開展好此項工作。要積極建立職責清晰、任務明確、上下聯動、部門配合的工作機制，形成政府領導、地稅主導、部門協作、專家指導、信息支撐的融洽多方、合力推進的工作格局，從組織上、制度上、職責上和人員上創造開展好此項工作所需的外部環境，確保存量房交易納稅評估工作順利推進。地稅部門負責具體工作實施方案的制定和組織實施，組織評稅標準的制定和評稅軟件的本地化改造，開展數據指標的采集、審核、錄入和評稅及其計稅交易價格核定等工作；財政部門負責工作經費的籌措，參與實施方案的制定以及具體工作的組織協調等工作；房管、建設、國土等部門負責收集并提供房地產的建安造價、基準地價、房地產交易信息及價格等房屋土地基本情況的數據資料，參與評稅標準制定和評稅軟件的本地化，配合做好房地產信息資料的采集、錄入等工作；發改委、物價部門要積極參與交易價格修正系數標準的制定，并協調解決計稅交易價格核定結果應用中的有關問題等。

3．加強信息交流共享

各部門，市、縣區間要建立暢通的信息共享機制，充分應用全市綜合治稅信息平臺，及時互通情況，保持聯系，做到上情下達，下情上傳，發現問題及時研究解決，提高工作質效。